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追逐规模扩张的美的置业,却在史上最严的楼市调控政策下暴露短板

2019-05-12 来源:网络整理

  中访网关注 5月6日,美的置业(HK3990)发布未经审核销售数据公告,截至2019年4月30日止四个月,合同销售金额约人民币285亿元,相应的已售建筑面积约277万平方米。美的置业2019年合约销售目标为1000亿元,目前已完成全年目标的28.5%。

  美的置业于2018年10月11日正式在香港联交所主板挂牌交易,预计发售1.8亿股,发行价为每股17港元,扣除相关费用后募资净额29.17亿港元。实际上,美的置业每股作价16.60港元,只融得27.87亿元的净额,和目标值相差1.3亿元。

  但就在美的置业递交上市后的首份年报后,其股价涨幅近半,市值跃升至241亿元左右,目前约为239.9亿元。

  短短四年时间,美的置业销售额从百亿上涨到接近千亿,2015年-2018年,公司合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元、790亿元,复合年增长率超95%,被称为行业“黑马”。

  然而,近几年激进溢价拿地,追逐规模扩张的美的置业,却在史上最严的楼市调控政策下暴露了短板,净利润大幅下滑,财务压力加剧。

  截至2018年12月31日,美的置业总现金及银行存款为265.3亿元,总借款额为495.1亿元,净负债率97%,明显高于同行业其他企业负债率水平。

  2018年,美的置业拿地速度不减,新增项目土地储备达1662万平方米,通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57万平方米,全年共新增土地储备1719万平方米。

  而4月单月,美的置业拿地动作频频。4月3日,浙江省台州市一宗土地出让,经过176轮竞价,美的置业以6.43亿元夺得地块,溢价率86.6%,楼面价约为8570元/平方米。

  武汉成为美的置业拿地热门城市,4月23日,公司以28.57亿元竞得东湖新技术开发区一宗土地,楼面价10369.76元/平方米,溢价率72.94%;4月25日以最高限价25.22亿元加8.5%配建公共租赁住房比例竞得江夏区一宗地块,楼面价6233.33元/平方米,溢价率57.72%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中访网,“美的置业过去拿的地,多集中在一些地级市,这是为了把控土地成本和扩大土地储备。而上市以后,企业的投资重心有所调整,对于武汉等核心城市,也有敢拿地的姿态。对于美的置业来说,类似激进的做法,关键要看它后续对于武汉等楼市的周期把控。一般来说,武汉市场未来成长性很大,但关键还是要看此类企业内部财务的把控,否则拿地太多会消化不良,也容易导致负债数据偏大,影响盈利数据”。

  此外,国内房地产市场政策收紧,对于二线及以下房企打击最大的一面在于,企业将面临一线房企在二、三线城市的直接对抗。

  有业内人士分析,未来2-3年内,美的置业的拿地成本或将由于一线房企的入驻而不断攀升,届时公司的买地融资需求将进一步加大。

  不得不注意的是,自2018年以来,包括银行、信托在内的融资渠道不断收紧,融资难、融资贵更是中小房企面临的巨大难题。

  对此,在此前的业绩会上,执行董事兼首席财务官林戈表示,2019年美的置业将从四个方面做好融资工作:第一,借用上市公司平台,拓展多元的融资渠道;第二,不断提高信用评级升级的工作;第三,调整融资渠道的结构,2019年开始基本上是做信托融资,未来会尽量把融资成本降下来;第四,美的置业非常有信心会进一步得到改善净负债率。

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