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转让北京地标项目、高调布局全国化 首创置业“红海市场”求突围

2019-07-11 来源:网络整理

近日,首创置业(HK:02868)在北京丽泽商务圈开发的“首创中心”,在经历了逾6年的建设并即将正式运营之时,意外被贴上“转让”标签。

7月3日,首创置业接连在股权交易所挂牌两附属公司股权,其中便包括持有“首创中心”规划内丽泽商务区F03地块部分资产的北京天城永元置业有限公司(简称“天城永元“)50%股权。对此,有业内人士向蓝鲸房产表示,转让项目动作背后,或是首创置业扩展全国化布局的思考。

事实上,近两年来,首创置业一直在加速全国化的扩张步伐。今年上半年间,其更是接连进驻了厦门、苏州、东莞三座热门城市。

然而,在紧追热点城市的布局策略之下,其不仅要面对当地龙头房企的博弈,还要与其他早期已展开全国化战略的各路强敌正面角逐。由此来看,舍弃了部分北京商务自持项目的首创置业,想要就此在规模竞赛上更进一步,并不容易。

一天内挂牌北京、沈阳两优质项目公司股权

7月3日,北京产权交易所信息显示,首创置业先后挂牌两项目公司部分股权,一宗为沈阳吉天置业有限公司(简称“沈阳吉天”)50%股权,转让底价为1.56亿元;另一宗为北京天城永元置业有限公司(简称“天城永元“)50%股权。若顺利成交,首创置业将不再持有上述两项目公司股权。

从标的资产基本情况来看,天城永元可以说是首创置业在北京的明星项目之一。资料显示,2013年3月15日,通过公开市场招拍挂的方式,天城永元获得了北京市丰台区丽泽金融商务区的F03地块。根据规划,“首创中心”四座核心高层建筑将有其一坐落于此。

北京丽泽商务区曾被业界看作是承接北京金融街商务区的核心功能区,相关部门对其有着极高的期许,而“首创中心”作为所在地块开发的大型商业综合体产品,自然也会被市场高看一等。

但在项目的开发过程中,首创两次转手股权,退出该项目的做法,却令业界直言看不懂。2014年,天城永元成立不足一年之时,首创便将该公司股权一分而二,把其中50%股权转让予新加坡投资公司GIC,彼时有业内人士认为,这或是首创以“明股实债”的方式引入外资,降低营运压力之举。

随着此次首创将剩余50%摆上货架,如不出意外,首创将完全退出该项目的开发经营。那么,企业此举的真实目的为何?对此,首创置业对蓝鲸房产表示,本次转让的天城永元仅持有丽泽商务圈F03地块的写字楼及地下车库部分,F03地块的商业裙楼部分已由2017年底转让予开元和安。

蓝鲸房产梳理发现,首创出售该项目股权,或已早有“计划”。根据资料显示,目前天城永元并未拥有F03地块全部设施建设、经营权。而部分股权交易,更早在2017年便已开始实施。2017年12月22日,首创置业曾通过关联交易,以全资附属公司北京开元和安投资管理有限公司(简称“开元和安”)从天城永元手中取回了“北京市丰台区的物业”,并为此支付了人民币13.16亿元的现金。随后,又将开元和安的51%股权以及相关物业的经营权以5.98亿元转让价加11.87亿元股东贷款,一并转让到了龙湖集团(HK:00960)手中。

不过,令业界较为意外的是,首创为何选择在此时出手该项目股权?若按照原定规划,“首创中心”将于2019年三季度正式开始运营。这意味着,F03地块上的商业项目也即将正式迎来回报期。

对于两宗股权交易,首创置业方面将其归结于公司正常的经营行为。而在业内人士看来,此举或更多是为了回笼资金。其中,58安居客首席分析师张波便对蓝鲸房产表示,转让项目股权或是为实现优化资源配置,加快现金回流,维持合理的负债率,并提升资金的利用率。他进一步表示,在今年下半年企业融资大概率继续收紧的环境下,此举可能是实现企业良性运营的有效方式。

高调布局全国化、深耕粤港澳,能否成功“扎根”是挑战

在首创出售优质资产的同时,其全国化布局动作也被放置高光之下审视。对此,张波进一步向蓝鲸房产表示,转让部分股权可以帮助首创甩掉身上的资产性“包袱”,实现更多的现金回流以利于企业的全国化布局。

事实上,自2018年,首创便开始积极展开规模扩张步伐。去年5月,首创置业总裁钟北辰在接受蓝鲸房产的采访中也曾表示,当时较为困难的问题是:“前一年销售太快,导致供货量可能不够。”

根据首创置业年报显示,2018年首创新获项目27个,涉及总建筑面积409.3万平方米,其中,位于北京区域的项目仅有5个,京外国内其他城市项目18个,此外包含4个位于悉尼的海外项目。

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