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钱紧一年 | 美的置业 所求与所得

2020-02-13 来源:网络整理

钱紧一年:2020年,中国房地产行业继续披荆斩棘,新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年,我们从企业的角度去观察与思考。

观点地产网 也许是无心插柳,也许是时运必然,成立初衷只是为了解决美的集团内部员工住房问题的美的置业,如今已成为新晋千亿房企之一。

2018年10月11日,美的置业正式在港交所敲钟上市。上市一年多来,总裁赫恒乐乐在其中:“我觉得跟以前相比变化还是很明显的,最起码成为公众公司以后,无论是资本市场、社会大众还是这个行业内,大家对美的置业认识更深了。”

作为进入资本市场的新兵,跨过千亿这一年,美的置业着实有很多所求与所得。

2019年,美的置业全年销售目标定为1000亿元,截至2019年12月31日止,实现合同销售金额约1012.3亿元。根据观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示,美的置业位列中国房地产企业销售榜第35名。

刚好踩线完成销售目标,也是提前进入了千亿房企阵容。事实上,在2018年上市之际,赫恒乐定下的目标是2020年实现千亿规模。

千亿背后,是美的置业销售加速、逆势拿地、资金负重、融资解压下的规模增长。

规模的发展

两年前,美的置业销售业绩不过507亿元,可见这两年的发展速度有多惊人。

数据显示,2016年至2018年,美的置业的销售业绩复合年增长率为95.8%。其中,2017年的销售增长率高达146%。

钱紧一年 | 美的置业 所求与所得

数据来源:企业公告,观点指数整理

赫恒乐认为,目前比较合理的增速是在25%-30%之间。2019年上半年,美的置业实现了这一增速,在激进冲刺规模之后,奔向千亿的这一年开始放缓了速度。

销售放缓之际,美的置业的营业收入增速也有所减慢。虽然营业收入连年增长,但随着规模的不断扩大,收入增速也需跟得上。

回顾2019年,美的置业在1-2月份的时候显然放缓了销售步伐,而这也与行业大部分房企的趋势一致。合约销售金额最低的月份为49亿,第四季度去化力度达到最大,每个月合约销售金额均在90亿元以上。

钱紧一年 | 美的置业 所求与所得

数据来源:企业公告,观点指数整理

数据显示,2019年全年,美的置业及附属公司连同合营企业和联营公司的合同销售金额约1012.3亿元,同比增长约28.1%,相应的已售建筑面积约1002.3万平方米,同比增长约26.8%。

随着销售额不断上涨,美的置业的毛利率及净利率也在上升。相较于前几年毛利率徘徊于20%左右,这两年的脚步显然快了一些,及至2019年中期,毛利率达到35.88%,与行业毛利率平均水平30%相近。

钱紧一年 | 美的置业 所求与所得

数据来源:企业公告,观点指数整理

除此之外,美的置业的追赶脚步还体现在土地储备上。2019年,美的置业在土地市场上的动作令人关注。

纵观全年,美的置业除了8月跟12月未在招拍挂市场露面之外,其余每个月至少会拿上1宗地。7月单月则斥资近44亿拿下6宗地,分布于广州、东莞、徐州、金华、南通、重庆等城市。

钱紧一年 | 美的置业 所求与所得

数据来源:企业公告,观点指数整理

值得一提的是,2月27日拿下的徐州铜山区商住地块,历经13.5小时、644轮竞拍,于2月28日凌晨3点23分才竞得,成为徐州历史上耗时最长的一次土拍。

2019年上半年,美的置业新增土地储备总建筑面积达966万平方米,新开拓市场包括天津、杭州、武汉、衡阳、台州、惠州等城市。下半年,美的置业新进军城市为东莞。

截至2019年6月30日,美的置业共有210个物业开发项目,通过合营企业及联营公司参与39个项目,覆盖全国15个省、2个直辖市的54个城市,拥有土地储备总建筑面积约为5251万平方米,平均地价约为每平方米2677元。

根据美的置业的土储分布可以看出,主要进驻于二三线城市以及四线城市的核心区域,其中珠三角及长三角为拿地的主要区域。资料显示,美的置业持有土储比较多的城市包括佛山、邯郸、徐州、株洲、宁波、长沙等二三线城市。

据了解,自2010年开始,美的置业开始进入贵阳、株洲、徐州等城市,2017年入驻长沙、石家庄、南昌、南京等城市。

及至2018年,美的置业新增项目的土地储备1662万平方米,还通过合营企业和联营公司收购权益土地储备面积57万平方米,全年共新增土储达到1719万平方米,新进入了苏州、郑州、南宁等二线城市。于2018年,其分布在二线城市的土储占比达65%以上。

资本与平衡

随着美的置业业务不断扩张、拿地力度加大,现金流挑战也随之而来。

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