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雅生活服务(3319.HK):收购中民物业,跃居行业龙

2019-11-07 来源:网络整理

  机构:天风证券

  评级:买入

  目标价:29.99 港元

  雅生活服务:中高端物业服务龙头企业,拟收购中民物业 雅生活服务成立于 1997 年,2018 年 2 月红筹分拆在港股上市,是国内定 位中高端的物业服务领先企业。2018 年实现营收 33.79 亿元,同比增长 91.70%;实现归母净利润 8.01 亿元,同比增长 176.48%。公司毛利率、净 利率持续上行,体现盈利能力优化,18 年毛利率 38.20%,净利率 23.99%。

   公司 9 月 26 日公告,拟以不超过 20.6 亿元的固定对价+可变对价收购中民 物业 60%股权及新中民物业 60%股权,收购完成后公司业绩及在管面积将 实现翻倍增长。 

  物业管理业务:量价双升叠加运营效率改善带来业绩稳步上升,收购成功 后在管面积将逾 5 亿,跃居行业龙头 公司管理面积快速增长,截至 19 年上半年,公司在管面积 2.11 亿平方米, 合约面积 3.25 亿平方米。 主要来自 1)公司两大股东雅居乐集团、绿地 集团稳定输送物业面积;2)第三方开发商拓展顺利,中标率每年提高;3) 收并购带来大量物业面积。若成功收购中民物业及新中民物业,雅生活在 管面积将超 5 亿平方米,跃居行业龙头。 价格端略有提升,截至 2019 年 6 月 30 日,来自雅居乐集团及绿地控股住 宅物业项目管理费单价中位数为 3.04 元,较 2018 年提高 0.05 元,来自第 三方开发商的住宅项目管理费单价中位数为 2.04 元,较 2018 年提高 0.18 元。

  价格端增长主要系 1)业态结构调整释放红利,公司非住宅型物业在 管面积占比不断提升,带动价格端优化。2)外拓项目质量优化,单价提升。 3)高品质服务提高客户满意度,带来较高的议价能力。 四化措施降低人力成本,实现降本增效。公司人力成本占比约 60%,实施 管理数字化、服务专业化、流程标准及操作机械化四大措施,有效降低成 本率,提高运营效率,带来盈利能力优化。 

  增值业务:“1+N”战略丰富业务组合,提高公司盈利空间 物业服务具备“刚需+长周期”的消费特征,公司以物业管理为基,孵化 多元化增值业务,可保证长周期下业绩持续增长的后劲。1)外延增值业 务增长强劲,18 年营收占比已超四成,其中营销代理业务大幅拉高板块毛 利。2)社区增值业务为轻资产模式,布局新型社区经济服务生态圈。版块 毛利率不断提升,2018 年达 51%,带动公司整体毛利率上行。3)一站式 平台联动公司三大业务线,提高客户满意度和粘性。 盈利预测及估值 我们预计公司 2019-2021 年实现归母净利润 11.01/14.95/19.97 亿元,对应 EPS 0.83/1.12/1.50 元/股。若 2020 年成功收购中民物业、新中民物业,预 计 19-21 年备考归母净利润 11.01/18.73/26.71 亿元。参考可比公司 2020 年估值一致性预期,给予雅生活服务 24 倍 PE,对应 2020 年目标价为 26.88 元,即 29.99 港元(汇率参考 2019 年 11 月 4 日, 1 港元=0.8963 元人民币)。

   风险提示:第三方开发商业务拓展不及预期,外拓业务质量不及预期,收 购中民物业及新中民物业不顺利,业务整合效果不佳。 

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